Мнения, выраженные участниками-предпринимателями, являются их собственными.
В новой книге «Начните свой собственный бизнес на Airbnb» автор Джейсон Р. Рич раскрывает все возможности зарабатывания денег на краткосрочной аренде жилья. В этом отрывке он беседует с командой мужа и жены Зева и Мелиссы Форрест, которые управляют 11 объектами краткосрочной аренды Airbnb и занимаются этим с 2018 года.
Купить сейчас: Книжный магазин «Предприниматель» | Амазонка | Барнс и Ноубл
Как вы начали работать с Airbnb?
Зев Форрест: Мы посетили бесплатный семинар около пяти лет назад, еще до того, как мы с женой поженились. После посещения семинара мы попробовали почву, обратившись к моей матери, которая сдавала свой дом в аренду долгосрочным арендаторам. Я поделился всей информацией, которую мы узнали, и начал предлагать ей жилье в краткосрочную аренду через Airbnb. Это быстро стало прибыльным занятием. Когда мы с Мелиссой купили собственный дом, мы знали, что нам нравится индустрия гостеприимства, и решили предложить комнаты в нашем доме через Airbnb. Со временем мы расширили наше портфолио до 11 объектов и теперь работаем с ними на постоянной основе. У нас есть 10 отдельных объектов недвижимости, и один из них представляет собой один объект с двумя объектами. Все они расположены в Южной Калифорнии.
Выбирая недвижимость, на что вы обращали внимание, чтобы обеспечить ее прибыльность при краткосрочной аренде через Airbnb?
Зев Форрест: Во-первых, я изучил постановление о краткосрочной аренде этого места, чтобы убедиться, что недвижимость можно использовать в качестве краткосрочной аренды через Airbnb. Другие наши критерии постоянно развиваются, поскольку наши цели меняются в зависимости от того, как мы видим бренд нашей компании. Сначала мы рассматривали дома на одну семью, в которых могли разместиться от 8 до 10 человек. Позже мы начали искать квартиры с одной или двумя спальнями, в которых могли бы разместиться путешествующие пары или корпоративные специалисты. Теперь наше внимание сосредоточено на роскошных домах среднего и высокого уровня, расположенных вдоль побережья.
Моя жена занимается повседневной деятельностью нашего бизнеса по краткосрочной аренде. Я работаю полный рабочий день, анализируя сделки с недвижимостью, чтобы мы могли расширить наше портфолио. Когда я впервые смотрю на недвижимость, я всегда использую сервис AirDNA, чтобы получить подробный анализ с точки зрения потенциальной прибыли от краткосрочной аренды недвижимости. Эта услуга может быть немного дорогой, но мы считаем, что она того стоит. Если этот отчет окажется положительным, я затем просматриваю сам Airbnb и ищу похожие объявления о недвижимости, которую мы заинтересованы в приобретении, которая находится в той же географической области. Я ищу географические регионы, в которых есть как минимум 10 различных объектов Airbnb, каждый из которых имеет не менее 40 отзывов.
Если отзывы выше 4,6, то, как правило, я считаю, что это хорошее место для приобретения недвижимости. Я также смотрю на заполняемость других близлежащих объектов и считаю, что заполняемость на уровне 60 процентов или выше является благоприятной. Затем, в зависимости от размера недвижимости, я смотрю на потенциальный доход по сравнению с тем, какими будут ипотека и эксплуатационные расходы на эту недвижимость, в зависимости от того, что, по нашим расчетам, будет средней ставкой за ночь, которую мы могли бы взимать за эту недвижимость. Для дома на одну семью, подсчитав цифры перед покупкой недвижимости, я рассчитываю получить как минимум 30-процентную прибыль от инвестиций. Если мы сдаем дом в субаренду и используем арендный арбитраж, мы стремимся заработать в 1,5–2 раза больше арендной платы, которую мы платили бы.
Когда вы впервые начали свой бизнес по краткосрочной аренде, какой капитал у вас был изначально и как вы быстро расширили бизнес, включив в него 11 квартир?
Зев Форрест: Первую недвижимость, с которой мы начали, мы купили с 10-процентной скидкой по обычному кредиту. Поговорите с ипотечным брокером или юристом по недвижимости, чтобы выяснить минимальную сумму денег, которую вы можете вложить в инвестиционную недвижимость, и тип кредита, который вам следует искать. Стоимость недвижимости составила около 370 000 долларов, но с учетом затрат на закрытие и других сборов эта сумма составила еще 60 000 долларов. После этого мы потратили около 12 000 долларов на меблировку и украшение дома с тремя спальнями и площадью 1500 квадратных футов. После приобретения этой инвестиционной недвижимости у нас не было средств для немедленной покупки других, поэтому мы начали сдавать в аренду дополнительную недвижимость и пользоваться арендным арбитражем. Это когда вы арендуете чужую недвижимость на длительный срок, а затем сдаете ее в субаренду и управляете ею как собственностью для краткосрочной аренды с разрешения арендодателя. Итак, если мы тратим 2000 долларов в месяц на долгосрочную аренду недвижимости, мы стремимся зарабатывать 4000 долларов в месяц, используя ее для краткосрочной аренды через Airbnb. Затем мы зарабатываем этот спред в размере 2000 долларов. Благодаря арендному арбитражу мы смогли очень быстро масштабировать наш бизнес, поскольку смогли показать различным арендодателям наши доказательства наличия средств для поддержки долгосрочной аренды.
Купить сейчас: Книжный магазин «Предприниматель» | Амазонка | Барнс и Ноубл
Теперь, когда вы управляете 11 объектами краткосрочной аренды, полагаетесь ли вы на управляющих недвижимостью, которые помогут вам управлять ими?
Мелисса Форрест: Первые несколько лет я руководил повседневной эксплуатацией объектов недвижимости, а также руководил уборщиками и обслуживающим персоналом. Совсем недавно мы создали команду, состоящую из виртуальных помощников, которых я обучил выполнять повседневные операции с участием гостей и уборщиков. Виртуальные помощники могут принимать финансовые решения до определенного предела, прежде чем вовлечь меня или моего мужа в случае чрезвычайной ситуации. Поскольку они являются виртуальными помощниками, это позволяет снизить наши затраты. В дополнение к команде у нас есть надежная служба уборки и служба технического обслуживания, локальная для каждого подразделения. Сначала я нахожу эти сервисы на TaskRabbit или Thumbtack, а затем выстраиваю с ними отношения. Например, служба уборки или технического обслуживания также будет выступать в роли курьера, поэтому, если гость позвонит и скажет, что ему нужны, например, дополнительные полотенца, курьер быстро доставит их в объект размещения. Все общение с гостями осуществляют виртуальные помощники.
Новым хозяевам Airbnb я рекомендую иметь список круглосуточно работающих сантехников и электриков на случай возникновения чрезвычайной ситуации. Изначально я пользовался услугами профессиональной клининговой компании, но это был кошмар. Каждый раз они отправляли в апартаменты разных уборщиков, поэтому было огромное отсутствие последовательности. Мы обнаружили, что гораздо экономичнее нанимать независимых подрядчиков в качестве наших уборщиков, и они оказались гораздо более надежными и последовательными. Мы часто находим уборщиков по рекомендациям и через социальные сети. Мы можем научить их убирать и готовить каждое жилье к приему гостей именно так, как мы этого хотим. Уборщики знакомятся со всеми тонкостями объекта недвижимости и тем, как поддерживать последовательность при подготовке и размещении каждого объекта для каждого гостя. Например, сервис Turno можно использовать для поиска надежных чистящих средств.
Какую стратегию вы используете для установления ночных ставок?
Мелисса Форрест: Мы смотрим на сопоставимые объекты Airbnb в этом районе и обращаем внимание на то, какую цену взимают самые популярные и успешные объекты. Я беру эту информацию, а затем использую инструмент динамического ценообразования под названием PriceLabs, чтобы помочь нам установить базовую цену за ночь. Затем мы устанавливаем минимальную цену, которая является самой низкой ставкой, которую мы готовы заплатить за каждую единицу. Инструмент динамического ценообразования помогает нам устанавливать оптимальную цену на основе широкого спектра факторов. Эта служба ежедневно обновляет наши цены для каждого объекта недвижимости. Мы считаем, что использование инструмента динамического ценообразования, такого как PriceLabs, является абсолютной необходимостью для всех хозяев Airbnb. Неиспользование такого инструмента приведет к потере больших денег.
